北京法拍房雷达｜首期：近期上新盘点（6月5日起开拍）

本期汇总截至 2026 年 6 月 4 日，北京市近期上新、即将开拍的法拍住宅房源。按折扣率排序，优先推送评估价折扣较大的标的；同折扣率下，核心城区优先排列。每套附有主要风险标注，供参拍前自查。

购房资质提醒：参拍北京法拍房须满足北京市限购政策，无北京购房资格者竞得后将无法办理过户，保证金亦不退还。请在报名前向房管部门核实自身资质。

本期速查表

房源	区域	面积	起拍价	评估价	折扣率	开拍时间	重点风险
通州·北京新天地（朝阳路 7 号院 12 号楼 26 层 2601）	朝阳-管庄	62.79㎡	145 万	258 万	约 5.6 折	6 月 7 日 10:00	二拍，价格低因多次流拍
石景山·体育场西街 20 号院 9 号楼 304 室	石景山	57.13㎡	143 万	255 万	约 5.6 折	6 月 5 日 10:00	二拍，需自行核实是否有抵押欠费
平谷·锦绣花园（太和东园 15 号楼 502）	平谷城区	99.58㎡	65 万	116 万	约 5.6 折	6 月 5 日 10:00	二拍，远郊流动性较差
通州·八里桥南街 68 号 3 号楼 1603	通州-通州北苑	115.31㎡	189 万	337 万	约 5.6 折	6 月 8 日 10:00	二拍
通州·运乔嘉园（乔庄东区 34 号楼 615）	通州-乔庄	123.1㎡	232 万	415 万	约 5.6 折	6 月 8 日 10:00	二拍
通州·天元小区（杨庄南里 43 号楼 6 层 261）	通州-果园	64.33㎡	125 万	223 万	约 5.6 折	6 月 8 日 10:00	二拍
房山·北潞华家园（北潞华 7 号楼 301）	房山-良乡	120.14㎡	139 万	248 万	约 5.6 折	6 月 5 日 10:00	二拍，良乡板块去化较慢
通州·BOBO 自由城（东果园 64 号楼 4-5 层 342）	通州-武夷花园	192.89㎡	385 万	550 万	约 7 折	6 月 8 日 10:00	一拍，体量较大
房山·溪雅苑（长阳镇溪雅苑一区 14 号 1 层 101）	房山-长阳	详见公告	338.7 万	537.5 万	约 6.3 折	6 月 15 日 10:00	二拍，1 层商业底商性质需核查
朝阳·北京新天地（高碑店路 181 号院 228 号楼）	朝阳-燕莎	360.14㎡	1216 万	1737 万	约 7 折	6 月 6 日 10:00	一拍，面积大、总价高，-1 至 3 层含商业属性
海淀·复兴路甲 65 号楼 4 层 408	海淀-公主坟	57.5㎡	457 万	572 万	约 8 折	6 月 6 日 10:00	二拍，单价高
朝阳·幸福村中路 55 号楼 9 层 G9A	朝阳	约 82㎡（推算）	538.8 万	769.7 万	约 7 折	6 月 15 日 10:00	一拍
西城·似海怡家（广安门内大街 202 号 2 楼 305）	西城-牛街	93.47㎡	420 万	600 万	约 7 折	6 月 25 日 10:00	详见风险区块
西城·似海怡家（广安门内大街 202 号 2 楼 2515）	西城-牛街	64.92㎡	245 万	350 万	约 7 折	6 月 25 日 10:00	详见风险区块
西城·似海怡家（广安门内大街 202 号 2 楼 303）	西城-牛街	62.92㎡	245 万	350 万	约 7 折	6 月 26 日 10:00	详见风险区块
通州·景盛南一街 28 号院	通州	71.12㎡	72 万	90 万	约 8 折	6 月 7 日 10:00	二拍

重点盘点

原文公告参考：以下为本期数据来源之一（西城区牛街 3 套）

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🔥 高折扣标的（约 5.6 折，二拍）

当期折扣最大的一批标的均属二次拍卖，首次拍卖未成交后整体降价约 30%上线。二拍折扣低背后往往有原因：可能存在腾房难、租赁权、产权疑点或流拍历史，需重点调查。

① 石景山·体育场西街 20 号院 9 号楼 304 室

起拍价：143 万，评估价：255 万，折扣约5.6 折，面积 57.13㎡
开拍时间：2026 年 6 月 5 日 10:00，平台：京东司法拍卖
区位：石景山核心区，近地铁多条线1
风险：二拍，建议参拍前走访现场核查房屋实际状态及是否有居住者；查询物业欠费和供暖欠费情况。

② 平谷·锦绣花园 502

起拍价：65 万，评估价：116 万，折扣约5.6 折，面积 99.58㎡
开拍时间：2026 年 6 月 5 日 10:001
风险：远郊区域，流动性较弱；购入后如需转售，去化周期可能较长。二拍，同样建议实地走访。

③ 通州·北京新天地（朝阳路 7 号院 12 号楼 2601）

起拍价：145 万，评估价：258 万，折扣约5.6 折，面积 62.79㎡
开拍时间：2026 年 6 月 7 日 10:001
区位：通州管庄，近朝阳
风险：二拍，多次流拍须额外核查是否有产权争议或租约。

🏙️ 核心城区标的

① 西城·似海怡家 3 套（6 月 25-26 日）

西城区牛街商圈，「似海怡家」小区（约 2000 年建成塔楼，二环内），此次集中上拍 3 套，均为7 折起拍。

户型	面积	起拍价	评估价	开拍时间
2 号楼 3 层 305	93.47㎡	420 万	600 万	6 月 25 日 10:00
2 号楼 21 层 2515	64.92㎡	245 万	350 万	6 月 25 日 10:00
2 号楼 3 层 303	62.92㎡	245 万	350 万	6 月 26 日 10:00

拍卖机构：北京市西城区人民法院2

⚠️ 重点风险核查：

居住权：2000 年前后建成的老小区法拍房居住权问题较常见，须通过产调确认房屋登记状态及是否有在册租约；
腾房：塔楼低层（3 层）多户法拍经验显示腾房难度因案情差异悬殊；
欠费：老楼物业费、供暖费历史欠费需向物业当面核实；
评估基准日期：须确认评估报告出具日期与当前市价差距，如评估时间已超 6 个月，参考价值相对有限。

② 海淀·复兴路甲 65 号楼 4 层 408（公主坟商圈）

起拍价：457 万，评估价：572 万，折扣约8 折，面积 57.5㎡
开拍时间：2026 年 6 月 6 日 10:00，二拍1
区位：海淀公主坟，核心地段，单价高
风险：二拍意味着评估价时点下市场认为价格偏高；需核查实际同区市价、物业配套和实际房况。

📌 房山·溪雅苑（二拍，长阳）

起拍价：338.7 万，评估价：537.5 万，折扣约6.3 折
开拍时间：2026 年 6 月 15 日 10:00，拍卖法院：北京市第二中级人民法院3
咨询电话：010-87553182（姜法官）
风险：标的为 1 层 1 单元 101，原公告明确为「暂不组织统一预展看样，有意者请自行前往标的物所在地周边走访」；1 层底商属性需重点核查是否为纯住宅性质；评估报告出具于 2025 年 12 月，时效需关注。

参拍前必查清单

本期房源总数

16套

最高折扣

约5.6折（二拍）

最低起拍价

65万（平谷）

核心城区（西城/海淀）

4套

本期关注指数

标的	折扣	区位	综合关注指数	关键说明
石景山·体育场西街 304	★★★★★	二环外核心	⭐⭐⭐⭐	折扣高，城区位置好，值得重点核查后报名
西城·似海怡家 3 套	★★★☆	二环内牛街	⭐⭐⭐⭐	地段稀缺，7 折仍有吸引力，需重点核查居住权
通州·北京新天地 2601	★★★★★	通州管庄	⭐⭐⭐	折扣极高，但二拍须额外排查流拍原因
海淀·复兴路甲 65 号	★★★	公主坟核心	⭐⭐⭐	地段好，8 折相对保守，单价压力较大
通州·八里桥南街 1603	★★★★★	通州北苑	⭐⭐⭐	折扣最高档，通州板块流动性需关注

注：以上「关注指数」仅供参考，基于公开信息整理，不构成投资建议。法拍房存在固有不确定性，建议委托专业律师或法拍中介提前做尽职调查后再报名参拍。

数据来源：房天下北京法拍房列表、各法院拍卖公告（截至 2026 年 6 月 4 日）。下一期将持续更新新增房源与拍卖结果。